Các dự án nhà ở chung cư phát triển mạnh mẽ và thủ tục mua bán căn hộ chung cư cũng trở nên phổ biến hơn.Tuy nhiên, so với những giao dịch khác thì mua bán căn hộ chung cư thường có giá trị lớn và liên quan nhiều thủ tục pháp lý phức tạp. Để đảm bảo tính an toàn và hợp pháp trong quá trình chuyển nhượng căn hộ chung cư, mọi người nên tìm hiểu thật kỹ các loại giấy tờ cần thiết, thủ tục quy trình thực hiện.
Các dạng mua bán căn hộ chung cư phổ biến
Mua bán căn hộ chung cư thường gặp một trong ba dạng sau:
Mua bán căn hộ chung cư chưa có hợp đồng mua bán mà chỉ mới ký thỏa thuận đặt cọc
Trên thị trường bất động sản hiện nay thì đây là trường hợp khá hiếm khi người thực hiện chủ yếu là các nhà đầu tư lướt sóng. Lúc này, hầu hết các dự án vừa được mở bán sơ cấp, căn hộ chưa hoàn thành xong phần nền móng và chưa có hợp đồng mua bán, chuyển nhượng. Người mua mới chỉ phải thanh toán không quá 30% giá trị chung cư, thường là 10-20% giá trị.
Khách hàng muốn chuyển nhượng lại căn hộ đã đặt cọc này được hay không là tùy thuộc hoàn toàn vào những quy định và chính sách của chủ đầu tư dự án chung cư đó. Nếu có quy định cho phép chuyển nhượng khi căn hộ chưa có hợp đồng mua bán thì việc giao dịch diễn ra bình thường. Chỉ cần có người đại diện phía chủ đầu tư làm chứng và việc sang tên trên thỏa thuận là được, không cần phải công chứng. Trường hợp chủ đầu tư không cho phép thì người bán phải đợi đến lúc ký xong hợp đồng mua bán căn hộ đó rồi mới được phép chuyển nhượng lại cho người khác.
Mua bán căn hộ chung cư đã có hợp đồng mua bán nhưng căn hộ chưa được cấp sổ hồng.
Đây là hình thức mua bán căn hộ chung cư phổ biến nhất hiện nay. Với loại hình mua bán này, chủ đầu tư dự án là bên thứ 3 có sức ảnh hưởng lớn. Người bán muốn chuyển nhượng căn hộ thì phải có giấy xác nhận chấp thuận chuyển nhượng từ chủ đầu tư và các hóa đơn thuế giá trị gia tăng của căn hộ đó.
Nếu người bán chưa hoàn tất các khoản tiền phải thanh toán với chủ đầu tư, các khoản nợ ( nếu có) hoặc giải chấp với ngân hàng (nếu có vay ngân hàng) thì việc mua bán căn hộ chung cư sẽ không được phòng công chứng chấp thuận.
Mua bán căn hộ chung cư đã có sổ hồng
>>> Xem thêm Mua bán đất nền cần giấy tờ gì?
Đối với căn hộ chung cư đã có sổ hồng thì việc mua bán, chuyển nhượng đã không còn liên quan đến chủ đầu tư nhiều nữa. Hai bên tham gia giao dịch sẽ tiến hành thủ tục mua bán bình thường giống như mua bán các loại đất đai, nhà riêng tại phòng công chứng.
Quy trình – thủ tục mua bán căn hộ chung cư mới nhất
Tùy theo việc căn hộ đã có sổ hồng hay chưa mà sẽ có những quy trình – thủ tục mua bán căn hộ chung cư cụ thể, khác nhau.
Thủ tục mua bán căn hộ chung cư khi đã được cấp sổ hồng
Bước 1: Cần có thỏa thuận ban đầu
Trước khi xem tình trạng pháp lý của căn hộ như sổ hồng chẳng hạn, bên bán và bên mua cần thỏa thuận về số tiền đặt cọc. Sau đó, hai bên sẽ bàn bạc, thống nhất thêm về các vấn đề:
- Mức đặt cọc là bao nhiêu.
- Thời gian ra hợp đồng công chứng bao lâu và cần thanh toán bao nhiêu phần trăm giá trị căn hộ khi công chứng cũng như sẽ giữ lại bao nhiêu cho đến khi làm hoàn tất mọi thủ tục giấy tờ.
- Thời gian bàn giao căn hộ cụ thể, những nội thất, đồ dùng đi kèm căn hộ, cả người mua và người bán cần lên một danh sách chi tiết để kiểm tra.
- Chi phí công chứng, các loại thuế do bên nào thực hiện? Thông thường, bên bán sẽ là người chịu các khoản phí công chứng và đóng thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà ( mức thuế thường là 2% giá trị căn hộ) và bên mua sẽ là người chịu thuế trước bạ. Tuy nhiên, theo quy định là vậy nhưng giữa hai bên tham gia giao dịch mua bán căn hộ chung cư có thể thỏa thuận với nhau về các loại thuế và phí này.
Bước 2: Thực hiện việc đặt cọc căn hộ chung cư
Việc đặt cọc sẽ được tiến hành thực hiện giữa hai bên và người làm chứng. Để đảm bảo an toàn cho người mua thì tốt hơn hết nên ra phòng công chứng để làm hợp đồng đặt cọc và thực hiện hợp đồng. Mặc dù việc này sẽ tốn một khoản phí nhưng đổi lại người mua sẽ tránh được trường hợp căn hộ định mua đã được thực hiện đặt cọc nhiều lần, và phòng công chứng sẽ kiểm tra được tính pháp lý của căn hộ đó trên hệ thống.
Bước 3: Tiến hành làm hợp đồng công chứng
Khi đã hoàn thành xong hợp đồng đặt cọc và theo như thỏa thuận từ trước, hai bên mua – bán sẽ hẹn gặp tại Phòng công chứng để tiến hành ký hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo mẫu được soạn sẵn ở phòng công chứng. Lúc này, bên mua cần phải thanh toán số tiền như trong thỏa thuận trước đó và bên bán sẽ bàn giao giấy tờ căn hộ cho bên mua.
Bên mua cần chuẩn bị các giấy tờ sau (bao gồm bản chính và phô tô):
- Sổ hồng.
- Tờ kê khai thuế trước bạ.
- Bản thiết kế căn hộ (nếu có).
- Chứng minh thư nhân dân và sổ hộ khẩu của người bán.
- Nếu đã có gia đình thì cần có giấy đăng ký kết hôn.
- Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân.
Đối với bên mua thì chỉ cần mang theo chứng minh nhân dân và sổ hộ khẩu của hai vợ chồng ( cả bản chính và bản sao).
Trường hợp nếu tham gia giao dịch là tổ chức thì ra công chứng cần mang theo giấy phép kinh doanh và con dấu của doanh nghiệp. Khi đi công chứng, vợ chồng đều phải có mặt và nếu là doanh nghiệp thì phải là người đại diện theo quy định của pháp luật.
Bước 4: Thực hiện nghĩa vụ khai báo và nộp thuế với cơ quan nhà nước
Sau khi đã hoàn thành Hợp đồng công chứng, hai bên mua và bán căn hộ sẽ thực hiện khai thuế với chi cục thuế quận/ huyện/ thành phố. Thông thường, trong vòng 7 ngày làm việc sẽ thực hiện xong nếu đầy đủ các loại giấy tờ hồ sơ lên cục thuế và hẹn ngày đóng thuế cụ thể. Lưu ý, người mua và người bán phải ra khai thuế trong vòng 10 ngày làm việc sau khi ký hợp đồng công chứng.
Bước 5: Hoàn tất thủ tục sở hữu căn hộ chung cư
Đây là bước cuối cùng rất quan trọng trong việc thực sự sở hữu nhà theo pháp luật. Người mua cần lưu ý, nếu đã hoàn thành các bước trên mà chưa đăng bộ để đăng ký với cơ quan chức năng có thẩm quyền về việc cấp giấy chứng nhận thì xem như người mua vẫn chưa xác lập được chủ quyền của mình đối với căn hộ.
Các loại giấy tờ cần chuẩn bị để hoàn tất thủ tục mua bán căn hộ chung cư:
- Hợp đồng chuyển nhượng căn hộ đã được công chứng của bên mua.
- Sổ hồng.
- Tờ khai lệ phí trước bạ cũ
- Chứng minh thư nhân dân và sổ hộ khẩu của người mua.
- Tờ khai trước bạ mới
- Khai các tờ khai đăng ký biến động tài sản của các quận/ huyện/thị xã/ tp.
Sau khi nộp đầy đủ giấy tờ hồ sơ trên thì cơ quan nhà nước sẽ đưa giấy hẹn khoảng sau 3 tuần làm việc tới lấy sổ đã được đăng bộ.
Thủ tục mua bán căn hộ chung cư khi căn hộ chưa có sổ hồng
Bước 1: Soạn văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư và thực hiện công chứng văn bản mua bán căn hộ chung cư đó tại văn phòng công chứng. Hai bên tham gia giao dịch sẽ soạn thảo văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo quy định tại Điều 33 Thông tư 19/2016/TT- BXD
Bước 2: Thực hiện kê khai nộp thuế thu nhập cá nhân. Bên bán là người có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân cho nhà nước. Thuế TNCN phải nộp = 2% x Giá trị hợp đồng chuyển nhượng.
Bước 3: Nộp hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư đã được công chứng.
Theo quy định tại Điểm a Khoản 3 Điều 19, Hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận đã được bao gồm:
- Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư (05 bản gốc).
- Bản gốc hợp đồng mua bán căn hộ chung cư giữa chủ đầu tư và bên bán.
- Biên bản bàn giao căn hộ giữa chủ đầu tư và bên bán(bản gốc).
- Biên lai nộp thuế thu nhập cá nhân của bên bán (bản gốc).
- Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn của bên mua (Trong trường hợp vợ chồng cùng nhận chuyển nhượng căn hộ chung cư) (bản sao có chứng thực).
- Chứng minh nhân dân / Hộ chiếu/ Căn cước công dân của bên bán (bản sao có chứng thực).
Chủ đầu tư phải xác nhận văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán trong thời hạn 05 ngày làm việc và giao lại cho bên nộp hồ sơ các loại giấy tờ sau:
- Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư (02 bản gốc).
- Bản gốc hợp đồng mua bán căn hộ chung cư giữa chủ đầu tư và bên chuyển nhượng.
- Biên lai nộp thuế thu nhập cá nhân của bên bán (bản gốc).
- Bản gốc biên bản bàn giao căn hộ chung cư.
Bước 4: Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư cuối cùng được cơ quan chức năng cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai.
Trên đây là thủ tục mua bán căn hộ chung cư được cập nhật mới nhất năm 2022. Nếu có gì thắc mắc, hãy liên hệ với Đức Hòa để được giải đáp và tư vấn thêm.
